1. 提供一個旅遊項目策劃方案的範文，我想做個策劃案。

青秀山風景區市場推廣暨客源組織策劃方案
一、前言
（一）在何種背景下進行策劃
1、簡單的行業背景介紹與描述
（二）青秀山風景區為什麼要導入策劃
1、簡單介紹現狀
2、青秀山風景區導入策劃的意義
（三）青秀山風景區景區策劃的大致思路及預期效果
1、策劃重點方向及方式、手段
2、導入策劃後的預期效果（知名度、美譽度、市場銷售情況等）
二、青秀山風景區景區的優劣勢分析
（一）青秀山風景區景區的優勢與市場「賣點」
1、知名度高，首批國家4A景區
2、地理位置優越，地處廣西首府南寧市場中心
3、景區資源、景觀豐富（山•水•人文•園林）
4、政府重視與大力投入建設
5、有較高品牌效應的主題活動（桃花節和美食節舉辦）
6、有比較穩固的消費群體
（二）青秀山風景區的劣勢與不足
1、景區資源相對單一，不利於遊客互動
2、觀念相對落後，市場開發意識欠缺，仍處於等客上門狀態
3、主題活動設置過少
4、嚴重缺乏可參與的娛樂項目
5、對現有產品深度推廣與開發不夠
6、淡季市場開發不夠
優、劣勢策劃評析
（該部分詳情請參閱《景區開發急需解決問題部分》）
三、競爭對手分析
（一）主要競爭對手的構成情況
（二）與主要競爭對手的主要優劣勢比較分析
1、×××景區
主要優勢比較
主題活動設置豐富，吸引力度強
可供遊客參與互動活動多
宣傳力度更大
滑草、野戰、卡丁車、燒烤、垂釣
主要劣勢比較
知名度相對較低
離市區相對較遠
資源與景觀相對較弱
2、×××景區
主要優勢比較
主要劣勢比較
3、×××景區
主要優勢比較
主要劣勢比較
（三）競爭對手分析總結與評析
三、青秀山風景區景區的定位
（一）青秀山風景區景區的功能、特色定位
1、南寧人的綠肺——巨肺
2、旅遊觀光的名勝景點
3、休閑娛樂風景區
4、科研科普基地
5、佛教（宗教）人士的聚集地
6、廣西民族特色大型活動的舉辦地
（二）青秀山風景區景區的目標客源及市場定位
1、一級市場
南寧市
2、二級市場
除南寧外的區內各縣市
3、三級市場
區外及東南亞政務及遊客
南寧市——青秀山風景區的核心客源市場
◆人口多，經濟條件好,消費能力強
◆到景區交通便利
◆相對獨特的休閑資源,易於吸引消費者
◆作為廣西的首府，科研機構眾多及企事業單位林立
◆比較固定的休閑群體
區內——客源市場的重要組成部分
◆來南寧進行商務及旅遊的客源
◆各大旅行社及單位團體組織的客源
◆提供科研場所進行交流
區外及東南亞各地——重要客源補充市場
◆來邕旅遊遊客
◆來邕進行科研（動植物）考查、實習的團隊
◆進行交流訪問的東南亞旅遊客
（三）按消費群體劃分，鎖定城市休閑觀光群體
1、家庭群體
2、青年（情侶）群體
3、旅行社及單位群體
4、大中專學生
5、中老年人群體（淡季開發重點——廣西最大天然棋牌場所）
（四）青秀山風景區的季節市場定位
1、青秀山風景區季節市場定位的重要意義
◆有利於形成鮮明的季節特徵，更好地吸引客源
◆有利於避免客源枯竭現象產生，更好地吸引回頭客
◆有利打造景區品牌的親合力度，改變景區景點單一現象
2、青秀山風景區四季的特色定位與「亮點」打造
◆景區的春季市場運作
（1）景區春季市場的定位
（2）景區主題活動的設置
◆景區的夏季市場運作
（1）景區夏季市場的定位
（2）景區夏季主題活動的設置
◆景區的秋季市場運作
（1）景區秋季市場的定位
（2）景區秋季主題活動的設置
◆景區的冬季市場運作
（1）景區冬季市場的定位
（2）景區冬季主題活動的設置
四、景區運作急需解決問題
（按游、購、娛、吃等旅遊的四要素來進行考慮和實施構建解決方案）
（一）盡快開發青秀山夜市
1、開發青秀山夜市的可行性
2、開發夜市場的具體措施
3、對夜市開發進行宣傳造勢
（二）佛教文化節的運作
1、運作佛教文化節的可行性
2、運作佛教文化節的具體措施
3、運作佛教文化節進行宣傳造勢
（二）豐富景區內的娛樂項目，大力吸引回頭客
1、對娛樂功能區界定的意義
2、主要娛樂項目的設置可行性分析
◆
◆
◆
◆
3、娛樂項目設置的注意事項
◆
◆
◆
◆
（三）盡快增加特色購物及消費場所（解決吃與購的問題）
1、特色購物場所引進論證
2、對購物場所的管理注意事項
（四）淡季市場的開發思路及對策
1、景區與旅行社與單位團體合作問題
原因分析
解決辦法
2、淡季（含周一至周五）客源組織與措施引進
◆原因分析（客源消費的反差大（節假日與周末與工作日））
◆解決辦法
五、遊客心理障礙消除與實施方案
（一）遊客心理障礙消除及應對措施
1、遊客存有的主要心理障礙及表現
◆景區景點過於分散
◆天氣制約遊客遊玩
◆可供遊客參與的娛樂項目少（見•••••章節）
◆遊玩景區過於勞累
2、遊客主要心理障礙消除對應措施
◆
◆
◆
3、南寧市場客源重復消費問題探討
◆消費者重復消費心理障礙消費
◆門票價格問題引導
六、市場啟動及客源組織方案
（一）客源的組織方案構想
1、近期客源組織的總體計劃
◆以青秀山風景區周邊的常規客源市場為主導，重點開發•••••
◆以•••••休閑觀光團體消費群體為主體
◆大力爭取與旅行社合作
◆積極開展一系列有吸引力度的主題活動
（二）春季活動組織（傳統優勢主題活動開展月）
1、活動的主要內容
◆桃花節
◆迎新主題活動（萬人迎新倒計時，奧運倒計時，元旦系列主題活動）
◆春節游園及萬人祈福活動
2、詳細的活動方案（操作方案一、操作方案二••••••）
◆活動目的
◆內容要求
◆活動對象
◆活動時間
◆參加的注意事項（游戲規則）
◆獎勵辦法
（二）夏季活動組織（企業聯姻主題活動月）
◆××全生態啤酒節
◆青山為證——首屆廣西「山盟海誓」 ××聯姻會
◆首屆戶外拓展訓練營（基地）
◆全區青少年夏令營活動
◆青少年寫生繪畫大賽（六一兒童節）
2、詳細的活動方案（操作方案一、操作方案二••••••）
◆活動目的
◆內容要求
◆活動對象
◆活動時間
◆參加的注意事項（游戲規則）
◆獎勵辦法
（三）秋季活動組織（節慶主題系列活動月）
◆東盟及美食系列主題活動月
◆中秋狂歡夜（萬對情侶•••••）
◆重陽活動系列
2、詳細的活動方案（操作方案一、操作方案二••••••）
◆活動目的
◆內容要求
◆活動對象
◆活動時間
◆參加的注意事項（游戲規則）
◆獎勵辦法
（四）冬季活動組織（媒介合作及大型風情展系列主題活動月）
（體現大品牌——大事件——大營銷）
◆首屆異國風情××展
◆××電廣媒體（節目）舉辦（青蘋果樂園（西大與青秀山合作））
◆「安利紐崔萊」萬人長跑健身活動
2、詳細的活動方案（操作方案一、操作方案二••••••）
◆活動目的
◆內容要求
◆活動對象
◆活動時間
◆參加的注意事項（游戲規則）
◆獎勵辦法
2、促銷方式的選擇及應用
（1）人員促銷
◆與旅行社及重點客戶（單位）的協商與洽談
◆宣傳資料的發放（何種宣傳資料、發放對象）
◆人員促銷的時間、進度及任務安排
（2）電視宣傳與促銷方案
◆電視台選擇
◆刊播時間安排
◆主題宣傳及廣告訴求
◆費用控制
（3）報紙宣傳與促銷方案
◆報紙選擇（報紙軟文、夾報、活頁）
◆刊播時間安排
◆主題宣傳及廣告訴求
◆費用控制（份數）
（4）戶外廣告宣傳與促銷方案
◆戶外廣告選址
◆廣告宣傳及內容擇定
◆廣告設計與製作
◆費用控制
（5）網路宣傳與促銷方案
◆網路選擇（自己的網路）
◆主要內容推介
（6）公關促銷活動方案
◆「青山為證」見證廣西高考三十年大型系列活動
◆扶貧損贈
◆
（7）其它宣傳與促銷方案
◆旅遊大逢車宣傳
◆旅遊交易會宣傳
◆藉助旅行社進行宣傳
3、近期宣傳及促銷費用預算（對上面各項費用的一個匯總）
◆
◆
◆
七、廣告創意及文案
（一）電視腳本
（二）報紙軟文
（三）新聞報導（公關活動）
八、效果預測（略）
十、附件（略）
（一）問卷調查表
（二）采訪及調研提綱
（三）市場調研報

2. 旅遊項目開發建設有什麼樣的一些流程

研究旅遊項目開發的模式與流程，是為了從一開始，就較好的把握項目的核心。根據旅遊行業特點和項目開發建設的客觀實際情況，綠維創景把旅遊項目開發建設過程劃分為三階段（開工准備階段、工程建設階段和開業運營階段）、五期（投資決策與合同簽定期、管理架構與運營策劃期、開工准備與政府審批期、資金運營與建設工程期和開業准備與運營期）。
1、投資決策：投資決策的過程，最重要的是對旅遊資源及項目開發價值的評價。投資商在與旅遊資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅遊投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之後，提交一份《旅遊項目投資預可行性研究報告》或《旅遊項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。
2、合同簽定：旅遊項目開發，一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對於這些資源，都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅遊投資商十分不利。旅遊特許經營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，並要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。
3、架構管理：合同簽定後，應立即著手組建開發管理團隊，並建立開發運營的管理構架與管理制度。開發管理，應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。前期工作部：負責項目開工建設前的准備工作。主要工作內容：委託旅遊投資顧問公司進行市場調研；委託旅遊產品策劃機構進行產品策劃；委託規劃設計單位對工程項目進行規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部：以項目經理為首的工程管部，負責建設准備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。景區管理部：負責景區開業營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。
4、產品策劃（項目設計）及項目運營策劃：項目設計不是旅遊規劃。項目設計及項目開發運營的策劃，主要解決主題定位、市場定位、遊憩方式設計、收入模式、營銷模式、運營模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業的旅遊項目開發咨詢顧問公司，提供《旅遊項目總體策劃報告》及《旅遊項目開發運營計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅遊項目建設可行性研究報告》。
5、規劃、設計：產品策劃完成後，或與此同步進行，應該聘請專業機構，編制《旅遊總體發展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，應該包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。同時對一期工程，應該進行景觀設計及建築設計。規劃、設計基本程序：勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。新建項目要先進行旅遊規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理用地規劃許可證，方可委託專業機構進行建築設計。
6、政府審批事項辦理推進：通過政府的各項審批非常重要。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅遊項目等特殊扶持申請；規劃委批准；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與徵用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設准備與報建批復等等，十分繁雜。
7、資金運營與招商引資：項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。
8、建設准備與工程建設：以項目經理為首協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅遊項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束後，項目法人要組織驗收工作。
9、開業運營：項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距；開業需要人財物齊備，並且還要有切實可行的營銷方案。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅遊標識系統、旅遊衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅遊安全保障系統、游覽服務系統、遊客接待服務系統等等 ，這許多屬於軟體建設，必須通過規則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。要達到一炮打響的目標，是開業營銷的重點；需要建立營銷隊伍是基礎，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅遊景點在開業後的1-3個月進入正式運營階段。正式開業營運一年以上的旅遊景區點，可以向當地旅遊主管部門申請景區等級評定。

3. 旅遊項目的開發策劃

通過旅遊開發理念的擴張，強化規劃設計理念的基礎，從多學科、多角度，在對旅遊地版資源、區位等前提權條件進行客觀分析的基礎上，圍繞旅遊市場和行業發展需求進行充分研究，制定出一種具有文化價值、商業價值和營銷價值的產業策略、產品定位和實施方案。

4. 旅遊項目設計與開發策劃怎麼做

Q：A：1、 旅遊項目開發的工作流程在旅遊項目開發分類的基礎上，我們談旅遊項目設計及開發過程和步驟問題。這裡面有幾個重要環節：第一環節是投資設想的問題。當要對一個旅遊項目或者一個景區資源開發感興趣的時候，對這個項目要有一個構想。有一個構想以後開始市場調研和分析，同時需要簽訂投資合同。投資合同簽訂的過程對於投資商和旅遊局來說都屬於前期。在整個前期工作中，最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關繫到法律法規基礎的重要問題。建議是在前期要做項目的一個初步評判。要做一個初步的策劃和評價，分割為項目的投資評價和初步策劃，這個階段完了以後就立項，就是編制項目建議書，立項以後是可行性研究報告，實際上在沒有規劃的前提下做的可行性研究報告是有問題的，因為沒有編制規劃，沒有詳規你的可行性報告是出不來的。因為旅遊項目跟工業項目不一樣，工業項目可以根據生產能力，生產設備核算出成本。旅遊項目是你連你的產品做成什麼樣子都不知道，你怎麼去核算你的投資成本。一般做法是在旅遊項目策劃的基礎上，編制旅遊規劃，並且製作相應的詳規，以詳規為依據做可行性研究。這樣才是符合旅遊投資規律的。這里牽涉到的是旅遊產品細化，單做一個旅遊產品的時候，這個產品的成本安排到底是什麼樣子的、他的收入方式到底是一個什麼樣的方式、服務收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅遊紀念品和哪些小產品，作出了這些東西還作農副產品加工嗎?所有這些內容如果沒有落實到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎麼說可行性呢。最後你只能告訴我這個地塊地質結構不錯，土只有一米厚底下就是花崗岩，你只能告訴我建設的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規劃之後，或者說可以在投資商來投資前做一個預可性研究報告，這個報告用於決策，用於立項。也就是一個投資分析報告，也就是說在制定詳細規劃前的，首先製作一個項目策劃，通過一個項目的策劃明確在這個地方要做什麼產品，更詳細的生產布局問題互動模式問題先不做，先搞清楚要做什麼東西，他面對的市場有沒有可能性，市場調研、市場挖掘的深度，以及產品的基本模式，繼而形成我們對這個商業的基本模式。然後再來做用地審批。以規劃來進行土地徵用，那麼前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項目預可性研究和策劃，然後是規劃，最後作出可行性研究報告，還有就是建設的一些准備工作。這是第一個大的階段，又可以分成三個小的階段：1) 以預可行研究為前提的合同簽訂階段2) 以立項為主的工作階段3) 編制規劃和可行性研究報告階段這些就是前期工作的一個流程。經常有企業在項目投資的時候，發覺自己不知道從何下手，請專業公司來給他做規劃吧，他現在還沒有簽訂合同。不請專業公司作規劃又會發現漏洞百出，和他要求的目標相距太遠。立項以後了不知道先做規劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發現沒有規劃的可研有問題。做規劃又需要很多錢，這裡面總是纏來纏去分不清節奏。那麼我們現在設計了一個科學的結構安排，根據實際變通性來調整工作安排，但是整個前期目標是圍繞著合同簽下來，規劃評下來，可研批下來，用地批下來這么一些工作來展開的;商業性結構，是圍繞著把濃縮的前提形成，開發的前提形成，把產品明確下來知道自己該干什麼，做的是一個什麼樣的東西。進入到開工准備以後，生產的准備，我們說生產的開工就是旅遊區開業的准備，包括員工，相應的物資配備。營銷計劃和規章制度建全等。這中間有個竣工驗收環節，基礎設施和投資項目的竣工驗收與旅遊開業的開業驗收是兩個不同的驗收。2、 旅遊項目設計的方法及過程：下面要講到的是和旅遊項目開發相結合的，旅遊規劃、策劃、可行性研究等旅遊智力方面的工作。具體包括幾個方面：第一、市場調研。現在旅遊界的市場調研做的非常不好，就是由於他們調研的樣本、調研的廣度不是非常的科學化。我們現在研究了一套專業的旅遊市場的調研系統，包括網上調查，城市調查系統，景點調查系統，生產調查系統。這樣共同構成一個市場調研結構，資源調查和資源評價相結合，構成我們說的預可行研究。第二、項目策劃。項目策劃是一定要做的，因為我們現在的規劃絕大多數都是我們規劃單位做的規劃，他有兩個東西，旅遊部門做規劃對產品和遊憩方式的深度研究不夠，不能對商業性的問題把握的很清楚，遊憩的過程把握的很清楚;而我們城市規劃部門做的規劃，主要是在於建設投資和土地利用問題，土地上建築物的景觀問題。這兩個角度和我們所說的旅遊的靈魂，在遊憩過程中對人生的體驗，對人構成的吸引，最核心的東西沒有把它抓住，這樣的規劃作出來對於我們真正要開發產品的距離是非常遠的。後果就是沒法作沒法把他變為現實、很難做從哪兒開刀從哪兒介入、開始投資多少資金大到什麼程度會有什麼樣的效果、往下怎麼運作包括前期的申報過程怎麼運作才好都很難理清楚。因此我們希望把市場調研做為一個產業經濟來開展，用產業經濟的眼觀進行旅遊的項目設計。旅遊項目的設計有技術，這里的技術不是我們說的建築設計技術，我們說化工產業的建成他需要一套化工技術專業人進行技術設計後，你才給我做建築設計。我們旅遊業一樣是這樣，旅遊的設計技術是什麼，我們稱為遊憩方式設計，進一步就是建築設計和景觀設計，這樣相結合才能最後形成產品。因此我們請了一個很好的著名大學來作旅遊規劃，結果做出來一看，除了房子畫的很標准、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。對於吸引遊客的東西也沒有，就是由於他不懂旅遊遊憩方式的技術，而這門技術不是建築大學的特長。所以我們說我們的產品，旅遊規劃當中很重要的一個方面就是旅遊遊憩方式的設計。在這個裡面就形成了我們旅遊項目的設計，旅遊項目的產品設計，那麼這個產品設計把它落實到一個規劃。所以說規劃是一個編制，他是更好的將量化的東西進行配置。他不是一個創意過程，所以我還要講旅遊規劃和旅遊策劃 的關系。以創意性的過程與文化和靈魂，以人為本的創意科學。在包含的技術性學科以外，還要很多關於人的關系，因此呢，關繫到策劃以後再規劃，最後落實到經濟的分析。遊憩方式設計落實下來以後，我們就要落實商業模式設計，只有把他的收入點，收入方式以及它的營銷方式，盈利能力，開發的過程等等都落實下來。這時候可行性才是說服人的東西，才是真正一個企業能夠把握採用的一個東西。如果不能做到這一點就是一個自欺欺人的東西。沒有以上這些先決條件作出來的可研是騙人的東西，是沒有依據的。第一、當企業要實實在在要投這個項目的時候我們把這個過程分得非常清晰，為什麼我們把項目開發流程細化，就是因為他對企業投資有幫助。第二、拿這個策劃可以融資，當銀行來考察這個項目的時候你的商業模式考慮的越透徹越清晰，所有的收益和評估越准確有數據，你拿出的報告對銀行才有說服力。第三、當你引進其他投資商參與的時候，你的報告會非常有說服力。對於政府來說你能夠把項目做的非常好你的招商引資的成功率將會大大的提升。而僅僅拿資源去招商，比如你請一個老闆去看我們有什麼什麼資源，大部分老闆都說你們的資源很好啊，可以搞點什麼什麼，你問他你來嗎?他就會說旅遊這東西我把握不了。所以我們需要做出一個項目設計出來，告訴他這個東西是這樣的。這個就是前期投資，為了招商引資而投資。所以我們給政府做規劃的時候會給他們幾個項目策劃的文本，以便於規劃做完了宏觀的把控外，能把項目引資落實下來，為他引資提供一個服務。開發策劃，是另外一個概念。就是我們為一個投資商、一個投資主體所策劃的怎麼樣開發的一個工作流程結構。旅遊項目是一定要進行設計的，不是旅遊規劃代替旅遊項目設計，我們現在拿規劃代替旅遊項目設計這是錯誤的。他也不是一個簡單的策劃案，他是一個項目設計，一個完整的項目設計應該包括我開始說的六個點。大體上有三個問題必須解決好。最核心的是主題和核心吸引力的策劃，任何項目缺少了靈魂是不行的。一個景區資源，獨特性都有，但是很多獨特性不具備旅遊吸引力。比如說我們區看地質公園，告訴你所有岩石結構，專家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨特性和我們說的旅遊吸引力是不一樣的，象靈山、海南造大佛都是做到極至的一種旅遊造景策劃，這樣的策劃和我們旅遊資源之間，和我們的文脈、地脈、人脈之間能不能找到通過資源挖掘找到的獨特性，獨特的吸引力，這是最好的。不行的化就要做引入性比如說我們在昆明做的野鴨湖。

5. 旅遊開發的開發流程

1 、投資決策

投資決策過程中，最重要的是對景區資源及開發價值進行整體評價。投資商在與景區所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅遊專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策評估之後，提交一份《旅遊項目投資可行性研究報告》或《旅遊項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

2 、合同簽定

旅遊景區開發，一般涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園甚至世界自然與文化遺產。對於這些資源，或多或少都會存在一些不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅遊投資商十分不利。旅遊特許經營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、景區開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，並要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。另外，合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。

3 、組織管理架構

合同簽定後，運營方（即原來的投資方，合同簽訂後，投資方就轉變為了運營方）應立即著手組建開發管理團隊，並建立開發運作的管理構架與管理制度。管理構架應包括前期工作部、建設管理部、開業運營部三方面。前期工作部，主要負責項目開工建設前的准備工作，包括委託旅遊規劃設計公司進行市場調研、產品策劃及規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。建設管理部，以項目經理為首，負責建設准備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。開業運營部，負責景區開業營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。

4 、產品策劃（項目設計）及項目運作策劃

產品策劃（項目設計）及項目運作策劃不同於旅遊規劃，主要用來解決主題定位、市場定位、遊憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業的旅遊項目開發咨詢顧問公司，提供《旅遊項目總體策劃報告》及《旅遊項目開發運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅遊項目建設可行性研究報告》。

5 、規劃

產品策劃完成後，或與此同步進行，應該聘請專業機構，編制《旅遊總體發展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃（應包含部分需馬上動工區域的修建性詳細規劃）。新建項目要先進行旅遊規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理建設用地規劃許可證，方可委託專業機構進行景觀與建築設計。

6 、設計

在建設用地規劃許可證辦理後或是規劃編制的同時，要委託專業的旅遊規劃設計單位進行旅遊景區的景觀及部分建築設計。主要包括景區大門、遊客服務中心、停車場、休閑及景觀節點、景觀小品等。設計的基本程序為勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。

7 、政府審批事項辦理推進

通過政府的各項審批非常重要。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅遊項目等特殊扶持申請；規劃委批准；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與徵用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設准備與報建批復等等，十分繁雜。

8 、資金運作與招商引資

項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金啟動項目，利用項目融入建設資金。

9 、建設准備與工程建設

以項目經理為首協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅遊項目中主要有景區內基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束後，項目法人要組織驗收工作。

10 、開業運作

項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距，開業需要人財物齊備，並且還要有切實可行的營銷方案。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅遊標識系統、旅遊衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅遊安全保障系統、游覽服務系統、遊客接待服務系統等。以上大多屬於軟體建設，必須通過規則、流程、培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開業營銷的重要目標，其中建立專業的營銷隊伍，用以理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等是基礎。旅遊景點一般在開業後的1-3個月可正式進入運營階段。正式開業營運一年以上的旅遊景區（點），可以向當地旅遊主管部門申請景區等級評定。