臨沂經濟開發區房價

『壹』 臨沂的房價今年會降嗎

2009年臨沂樓市走勢如何詳解
目前臨沂樓市受到全球經濟不景氣的波及，成交量及成交價格讓很多的開發商感受到了寒意。在此背景下，包括臨沂相當多的開發商在內的地產人士在不斷地提示「必須做好過冬的准備！勒緊褲帶子提前做好防禦」。他們思路的前提是長期看好房地產，但認為房地產行業短期內缺乏資金的態勢不會得到扭轉，當然中央政府已經放鬆金融管制，但是目前為止仍未有任何一家銀企明確表態支持地產開發商進行高額借貸。低迷的地產市場至少會延續幾年。大部分開發商都已經意識到缺乏資金將產生致命性的風險。
那麼這個樓市調整期會持續多長時間？這是目前市場由為關心的問題。在早些時候的文章就這個問題探討了不少時間，比較樂觀的估計臨沂房價見底應該在09年春節後。調整周期回歸本位，我預測時間可能會到2010年，也就是兩年的調整期。何時預示樓市可以走出調整期呢？在中國主要還是看政策，比如政府什麼時候開始調整地產交易環節政策、稅收政策可能就意味著地產市場開始往好的方向走。目前已經看到政府著力解決這個問題，那麼最關鍵的一環是什麼？或者說樓市的平穩抑或上行需要的是什麼呢？
臨沂樓市營銷戰已經無所不用極其，「無理由退房」、「一口價」、「買房送車」、「送精裝修」一系列的營銷上演仍然扭轉不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大勢預期低迷影響，置業者認為價格仍有下探空間；二是臨沂樓市放量過大，同類地段、產品疊加嚴重；三是消費信心不足，儲蓄求安是主流基調。面對多重因素困擾，臨沂樓市近期形勢較為嚴峻。一是年關將至，開發企業回籠資金任務重，這點可以在較大型企業身上體現；二是交易價格仍然繼續走低，市場信心的重建未能形成；三是臨沂的需求後勁缺乏動力。
面對嚴峻局勢，目前臨沂地產行業已經出現較大的動作。常規的栽員降薪、部門重組，到收縮開發戰線，更有極端行為停工待建，不排除資金鏈斷裂的可能，但前者的可能性較大。那麼市場關鍵的環節開發及需求都出現不同程度的萎縮後，臨沂樓市下一步什麼辦？我認為臨沂房地產市場基於以下三點，走出陰霾的空間很快得以扭轉。一是依託西部商貿市場，加快產業升級，臨沂經濟總量繼續保持高速增速；二是臨沂城市化進程處於起飛階段，城鎮新增的人口為房地產行業發展提供驅動力；三是臨沂的人口紅利將持續到2020年，後勁需求仍然得到補充；那麼09年的房地產市場形勢如何？我將從八個方面做分析：
1、市場銷售壓力巨大
2008年12月底，臨沂的可供銷售房源為500多萬平米，預計2009年，臨沂的房產供應面積有可能突破1000萬平米，而未來的可開發土地已經突破 3000多萬平米，而今年的銷售從部分數據上可以看出，和去年的銷售基本持平甚至略低，也就是說，2008年臨沂的房產銷售面積還是在200萬左右.那麼我們可以判斷的是，目前的臨沂市場的可消化面積足以支撐臨沂10年的發展。而政府持續不斷的土地出售，自然將這個過程延長，大量的樓盤集中上市，加之市場的消費力下降。使得大家都吃不飽，甚至會餓著，體質差的開發商會陸續倒下。
2、房價將出現小幅震盪下調
2008年1-8月份臨沂的房產均價為3270元左右，雖然近2年來，臨沂的房產價格的確出現一定幅度的上揚，但價格攀升的主要原因來自升成本的上漲，尤其是土地及建安成本的上漲加快，2007年是臨沂土地上漲最為迅猛的一年，部分地段土地價格上漲達到50%，而上半年鋼材、水泥等建築材料上漲的速度也非常驚人。所以，眾多開發商的開發成本大幅度上揚。進入2008年下半年，隨著全球經濟危機波及中國，整個中國的房地產形勢出現一定的頹勢，臨沂的房產市場也出現一定銷售困難，這個時候，鋼材水泥等價格雖然出現降價，但是對整個市場的影響是有限的。建安成本每平米最多下降5%左右。
但是從開發商回收成本的角度我們認為，2009年，受到部分開發商尾盤折扣回款促銷，多個新樓盤在開盤上會調低價格需求，導致整個臨沂房價將出現一個震盪下調整的狀況。
開發商的成本增加，肯定會有所嫁接，但是，在市場狀況不好的情形下，其有可能，減少暴利的銷售模式，而採取薄利多銷的方式盡快回收資金，目前臨沂市場降價的樓盤主要集中在一些尾盤上，這最大的原因就是尾盤的開發商的利潤基本就是這些尾盤，減少利潤收入，賺取資金，是目前降價樓盤的初衷。
3、品質樓盤取勝
2009年的整個樓市是弱市，成交量弱，供應量弱，價格也很弱。但即便是再弱的市場里，也一樣有熱銷項目出現。這樣的項目要具備剛性需求創新產品、性價比高、營銷策略對路、銷售團隊執行力高等特點。專業度將成為地產服務企業生存和發展的根本，一些擁有深厚底蘊的企業可能通過模式創新、服務創新迎來發展機遇。
通過近階段對臨沂近30個項目的走訪與了解，個人發現，市場競爭越是激烈的情況下，越能體現開發商在前期定位的重要性。前期定位偏差在戶型或者產品品質上存在缺陷的樓盤，銷售普遍困難，甚至出現剃光頭的局面，而與此同時的是，一些前期定位準確，地段位置較好的樓盤在銷售上一直保持了平穩的的銷售速度。
4、臨沂進入別墅年
2007年魯商鳳凰城別墅的熱銷，其實是點燃了整個臨沂別墅大戰的序曲，真正的別墅大戰在2009年，臨沂在2009年將有近2000套別墅產品上市，日月城、奧林匹克花園、濱河陽光、聯合世紀新築、月瀾灣溫泉別墅、歐洲城、新港龍庭、濱河國際等項目紛紛上市，其大體量的別墅將在一定程度上，將臨沂的富人真正帶入別墅生活時代。
當然，體量過於集中上市，及產品的同質化，以及目前的市場低迷，眾多企業經營困難，也將在一定程度上影響目前的市場發展。
5、片區競爭趨向明顯
2006、2007年，臨沂土地市場快速膨脹，2年出讓土地的總面積達到1150餘萬平米，2008年1-10月份，臨沂總成交土地507萬平米，總體來看，保持了去年的速度，但是，我們發覺今年的工業用地增加比較突出，而住宅的供應量較去年有了明顯的減少。
時間

成交宗數

成交面積（萬㎡）

出讓總金額（億元）

平均單宗土地成交面積（㎡）

平均單宗土地成交價格（億元）

平均地價（元/㎡）
06年

81

576.3

44.12

71148

0.55

765.57
07年

110

613.84

57.73

55803.36

0.53

940.5
08年

128

524

52

40938

0.42

1026
漲幅

18%

-11%

-0.8%

-26%

-26%

8.6%
截止08年12月24日，08年臨沂共成交土地128宗，總規模成交達到524萬平方米，平均每宗成交面積為4.1萬平方米，較2007年平均5.58萬平方米的面積下降26%，總成交金額為54.38億元，平均地價1026元/平方米。
2007年相比，2008年臨沂土地成交放量較去年有了明顯的下降，且成交價格也有了大幅度地增長，其中南坊新區與經濟開發區成交比例明顯放大，市區的土地成交比例縮小。
6．空置率將繼續攀高
空置房這個詞在臨沂一直沒有引起重視，但是這個並不是說目前臨沂沒有商品房空置率了，長期以來，輿論和公眾的關注焦點都集中在房價以及市場走勢方面了。事實上，臨沂商品房空置問題從來也沒有因為房地產市場的紅火而有所好轉。
來自國家統計局最近一次的統計數據顯示，截止到9 月末，全國商品房空置面積為1.3 億平方米，同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641 萬平方米，增長14.1%。這是非常值得擔心的一個指標，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業資金回籠影響較大。
按照臨沂目前的銷售速度，2009年，臨沂的的商品房控制率將達到一個非常嚴峻的數字，預計臨沂目前的控制商品房，大約需要26個月左右的時間才能消化。也就是說，臨沂市場全面回暖，需要2年的時間。
7、經濟適用房沖擊明顯
2008-2009年度，臨沂經濟適用房的開工面積為60萬平米，相當於臨沂每年消化面積的1/4，這個數字對整個市場的沖擊是很大的，每年3000套左右的經濟適用房供應，在一定程度上抑制了臨沂房價的上漲，但是也對臨沂的商品房市場產生了一定的打壓。繼中央公布9000億住房保障投資計劃後，臨沂在既定住房建設規劃的基礎上，應該也會追加安排建設資金。臨沂目前多個經濟適用房也開始浮出水面，其1500元左右的低廉價格，滿足了絕大多數城鎮普通居民的居住需求。
一方面，是政府即將啟動的大規模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今後，如何加快消化房地產市場的庫存房源，將是政府面臨的重要問題之一。
8、2009年下半年到2010年年初樓市回暖
不同於股市的「牛短熊長」，樓市擁有「牛長熊短」的特徵，房地產周期包括7-8年的上升周期和3-4年的下降周期。考慮實體經濟的療傷期、以及上海世博會的經濟拉動作用，預計中國樓市將在2009年下半年到2010年年初重拾升勢，但是回暖的速度比較慢，也不可能出現眾多專家預料的爆發式回暖。
可以預見，09年將是考驗開發商、置業者的關鍵一年。送一句話「颶風過崗，伏草安兮！

『貳』 現在臨沂經濟開發區的房子可以買嘛有沒有升值潛力還是南坊新區的潛力更大呢羅庄會有發展嗎

既然叫經濟開發區，難免以後會因為經濟發展而使地價升值，房子也有市場潛專力，但這不是短時間能達屬到的效果。而且隨著經濟開發，空氣質量難免下降。
南坊現在的房價已經生了很多了，可見它的市場潛力之大了。一般情況下，政府所在地的房價都會很高的。
羅庄的房價這幾年基本上是穩步提高，我是羅庄的，所以我很了解。但是羅庄的空氣質量不大好，水質也不好。你買房如果是自己住就要慎重了。
其實，我覺得如果你買房子是自己住，就盡量挑空氣好交通便利治安好的地方，這大概也就選南坊了。你要是投資的話，現在國家政策調控房價挺厲害的，你要慎重了。如果真要投資，我覺得，商鋪比房子牢靠些。
祝你盡快買到合心的房子！

『叄』 臨沂市高新區是在羅庄區嗎我想在高新區買房那的房價如何呀

高新區是在羅庄區。發展不算快。但設施已經完好了，房假還很便宜，那附近的天鵝湖均價才1700，比市區便宜多了，所以那邊房子很多也很便宜. 經濟開發區在河東 房價還算可以 比起 市區的房價是便宜一點。不過經濟開發區目前還是一片瓦礫，沒建設好。 現在好多企業 都正在往河東這邊搬 ，還有一些投資商業在這邊投資。 至於工資如何，每個企業工資都不同，沒有可比性。 我感覺河東還是有發展的。

『肆』 臨沂經濟開發區一小南面是什麼樓盤

明德花苑
寫四個字還不讓發表，你妹的，人家就叫明德花苑，你讓我說什麼！！！！！！

『伍』 未來10年臨沂經濟開發區房價翻一翻

十年太長了，估計三年。現在大房企拿地，政府大力投資這個區，打造商貿，物流，工業，旅遊，又建小學，初中，只要學校商場醫院
一落成，房價立馬翻一翻，目前七千，翻到一萬四還是不難的。南坊主要是政府機關多，加上高鐵，加上商場學校，它們現在都兩三萬，經開區一萬到兩萬就不高。個人覺得河東一萬或一萬五的了都，經開區比河東好，還有機場，物流園保稅區，河東有啥？經開區路況也好。整體環境比河東好。

『陸』 臨沂房價現在大體 上是個什麼情況准備在河東區樓盤看看，經濟開發區據說比較遠，給點建議。

現在臨沂房價在5000左右全市范圍內。可以去看看經濟開發區挺好

『柒』 想在臨沂經濟開發區買房有好的樓盤推薦嗎

經開區的未來城不錯，屬於濱河片區，環境比較好，現在好像正要認籌，交2千抵2萬，買房還送寫字樓，可以去看看去

『捌』 臨沂經濟開發區的房價會漲嗎

肯定會，不說政策方面，光是建築材料和人工費的幾個方面就會把房價往上拉很大一塊。

『玖』 臨沂河東經濟開發區那邊的東華花園怎麼樣現在房價多少錢

還可以吧，我5月份在哪裡買的，還說得過去