商业地产的运营

① 商业地产怎样运作

商业地产运作f法则：
（一）定地址
选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行搬过去。第二，附近规划有大的居住区，
（二）定客户
目标客户要选好。
（三）定规模
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。
（四）定业态
一个商业项目的成与败，在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。
参考资料：http://ke..com/link?url=vb7SbcRgPhiNGyMEQov8MUg-NlV9-SXpU22gj0JzIGvG6bOWRaFv-Oib_h5AR94gDLqDOU8e4gqi74fyUixgCq#5

② 商业地产运营模式研究

商业地产运营模式研究

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：

地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权

资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力

比较分析

商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1

本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。

关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营

③ 商业地产运营管理的作用

商业运营的核心目的是让商业地产保持持续的竞争力，主要分成三大类工作类别：
一是营运：负责卖场环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；
二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护商场整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；
三是推广：负责商场的形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；
财务和行政每个公司的情况相似不做解释。

④ 中国商业地产运营的目录

第一编 商业地产开发
1.1 商品经营
1.1.1 商品经营方式
1.1.2 商圈与业态
1.1.3 商业特业开发与商品经营
1.2 物业开发
1.2.1 商业地产开发的基本流程
1.2.2 商业地产开发的形式
1.2.3 商业商地开发的类型
1.2.4 商业地产开发定位
第二编 揭示专业市场的形成规律
2.1 规律解码
2.1.1 商品流通与专业市场的形成
2.1.2 专业市场形成规律解码
2.2 商品解析
2.2.1 商品分类解析
2.2.2 解析生活消费品的专业市场形成
2.2.3 解析生产消费品的专业市场形成
第三编 批发市场
3.1 形成发展
3.1.1 批发市场的产生
3.1.2 商品形成批发市场的规律
3.1.3 批发市场的交易形式
3.2 类型解析
3.2.1 按区域特性分类
3.2.2 按商圈规模分类
3.2.3 按经营范围分类
3.2.4 按经营商品类型分类
3.3 开发定位
3.3.1 我国批发市场的发展状况
3.3.2 批发市场开发定位思路
第四编 商业街区
4.1 形成发展
4.1.1 商业街区的形成
4.1.2 商业街区在中国的发展
4.2 规模解析
4.2.1 商业街区规模衡量的指标
4.2.2 影响商业街区规模变化的因素
4.2.3 商业街区规模扩大的潜力分析
4.2.4 商业街区的实际规模
4.3 类型解析
4.3.1 中心商业街区
4.3.2 次级商业街区
4.3.3 邻里商业街区
4.3.4 专业性商业街区
4.4 改造开发
4.4.1 旧商业街区的改造
4.4.2 新商业街区的开发
第五编 购物中心
第六编 运营管理
附录一
房地产系统运营策划模式
附录二
中国首个复合商业地产项目——大连城市广场实战解码
附录三
寻找商业地产成功运营的金钥匙——访旭辉国际地产运营机构
跋
主要参考文献

⑤ 商业地产经营模式

虽然我这个问题我无法给出你想要的答案，
但1楼的肯定是脑残！
别人问专业的经营问题，你在这里讲游戏，还叫别人选你的答案，
我想知道上帝为什么对他这么不公平？！

⑥ 商业地产怎么运营

每个地方的做法不一样，你可以登陆当地的规划、建设部门的网站找到相关流程和要求。

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1） 通过行政划拨方式取得；
2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3） 转让取得；
4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作
招标受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁
2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2） 建设项目批准文件；
3） 建设用地规划许可证；
4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5） 拆迁代办单位和评估机构资料。
6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、 规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。
申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1） 建设用地申请；
2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；
3） 土地使用证或土地权属证明；
4） 1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b\到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C\到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：
a\1：2000地形图1份；
b\1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：
a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、 申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1） 国有土地使用权证；
2） 城市基础设施配套费收据；
3） 人防费收据；
4） 《建设工程规划许可通知书》申请表；
5） 投资许可证
6） 经放线的《红线定位册》正本
5、 申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料：
1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理：
1） 变更申请；
2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；
3） 开发商资质证明；
4） 土地变更批复；
5） 变更后的土地使用证；
6） （土地批租费、使用费）收据；
7） 原建设工程规划许可证；
8） 建筑红线图；
9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁决项目还应提交判决书。
四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单 位

建 设 单 位
建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知
各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招 标 申 请 人
建设单位招标申请
招标投标监督管理机构
招 标 申 请 人

对招标申请人资格审查
招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件
招标投标监督管理机构

发布招标公告
武汉市建设工程交易中心

投标申请人
投标申请人投标报名
武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审
武汉市建设工程交易中心

招标人
招标咨询及答疑会
招标投标监督管理机构

投标人投标人
投标人编制与递交投标文件
招标投标监督管理机构

招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人
开 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
评 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
定 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招 标 人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心
招 标 人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心

中标单位
施工管理
武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。 工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
工程建设项目报建程序：
1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。
2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程"一费制"收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标
、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址 www.CNWHJS.com
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审
工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资
预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少
于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，
又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收
工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况
，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，
并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改
或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工
作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的
规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按
时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会
工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上
，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易
中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字
[2001]7号文），并提供以下资料：
1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的"一
费制"收费项目的缴款凭据。
（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；
（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及
通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
和招投标监督管理机构签收保存。
7、开 标
工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督?/ca>

⑦ 商业地产的运营都包含哪些方面

运营部就是核心了

市场部，企划部，财务部，人事部，然后看行业，还有技术部，工程部...等等
jhb212062

⑧ 商业运营是做什么的

商业运营是做对产品和生产的运营过程计划、组织、实施和控制等工作。运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。

商业运作是指专门从事产品交换的赢利性活动，通俗说法就是“买卖”。大多数的商业运作，都是通过成本以上的价格卖出产品或服务，从而获得赢利。

(8)商业地产的运营扩展阅读

商业运作的根本所在是定位，特别是具有一定知名度商圈的商业项目，前期并没有考虑定位的问题，开发商仅以快速销售开发的商铺为目的。不管三七二十一，先把整个项目的初步设想规划一下，就开始向客户吹起投资回报。到最后，项目经营出现问题，那么铺子不但买不出去，而且会让一部分冲动者大吃一惊。

正因为，旁着商圈既有的老字号知名度，而不愿意花太多的精力去规划和设想修建起来的商业楼盘最终改如何实现投资的利益，因此，在招商过程中，很容易就出现了招商困难的现象。

目前，大多数商业项目，由于建前定位不清晰，建中招商对象不清晰，建后运作思路不清晰，整个过程都是凭一种对老商圈盲目崇拜的心情去开发项目。即使前期顺利，那么中期也逃不脱利害，即使前、中期一切正常，后期的时候，也会遇到不少麻烦。环环相扣的定位问题，不仅直接决定了项目的可行性，同时也决定了项目能否发展的概率有多大。

⑨ 商业地产运营专员主要是做什么的

招商是前期寻找商家并签约，运营是招商完了之后管理商家。